Statutory records should be kept by Co operative Housing Society.

Al the Statutory Records of the Society as per Maharashtra Co-operative Societies Act, 1960 and as per Bye-law should be kept by every Co operative Housing Society.

1. ‘I’ form Register

2. ‘J’ form Register

3. ‘O’ form- Audit

4. Sinking Fund Register 

5. Share Register 

6. Nomination Register 

7. Investment Register

8. Fixed Asset Register 

9. Bank Pass Book/Bank Statement

10. Bank Slip Book

11. Vouchers

12. Cash Expense Book

13. Cheque Expense File

14. Correspondence of all kinds

15. Committee Minutes Book

16. General Body Minutes Book

17. Insurance File

18. Individual Members File

19. Structural Audit Report file

20. Inward / Outward of all Complaints and Suggestion file.

Thanks & Regards

Sachin Jagtap 

9823369901/ 9730575868

सहकारी गृहनिर्माण संस्थाची नोंदणी करण्यासाठी आवश्यक कागदपत्रे कोणती आहेत? (List of Documents Required for Society Registration).

सहकारी गृहनिर्माण संस्थाची नोंदणी बिल्डर प्रमोटर्स यांनी करून देणे आवश्यक असते. जर बिल्डर प्रमोटर्स नोंद करून देत नसेल तर सदनिका धारक स्वत: संस्था नोंदणीचा प्रस्ताव जिल्हा उपनिबंधक कार्यालयात जमा करू शकता. संस्था नोंदणी करताना आवशयक अर्ज, परीशाष्ट तसेच घोषणा पत्रक यांच्या बरोबर खालील दिलेल्या कागदपत्रांची पुरता करणे आवशयक असते.  

१) प्रवर्तक व बिल्डर प्रमोटर यांच्यात झालेल्या कराराची प्रत (One Sale Deed- Builder to Flat Owner)

२) प्रवर्तकांच्या सूची II ( Index II of all the Promoters)

३) मंजूर नकाशा ( Approved Plan)

४) जागेच्या बिन शेती वापराचा आदेश (N.A. Order)

५) बांधकाम चालू करण्याचा परवाना/  ( Commencement Certificate/ Occupation Certificate)

६) सात बारा (7/12 Extract/ Property Card)

७) सर्च रिपोर्ट (Advocate Search Report/Title clearance)

८) आर्किटेक्ट दाखला ( Architect Certificate)

 

धन्यवाद!

श्री. सचिन जगताप

फोन नं. ९८२३३६९९०१/ ९७३०५७५८६८

सहकारी गृहनिर्माण संस्थाच्या इमारत व जागेचे हस्तांतरण ( Conveyance deed) केल्याचे फायदे कोणते आहेत? Benifits of Coveyance Deed.

१) संस्थेच्या नावावर जागा व इमारतीचे हस्तांतरण झाल्याने संस्था पूर्ण पणे मालक बनते.

२) जागा व इमारतीचे हस्तांतरण झाल्याने वाढीव एफ. एस. आय. (FSI)/टी. डी.आर(TDR) च्या हक्का बाबत बिल्डर प्रमोटर व संस्था यांच्या मध्ये होणारा वाद संपुष्टात येण्यास मदत होते.

३) संस्थेच्या इमारतीचा पुनर्विकास करण्याचा निर्णय जलद गतीने घेणे शक्य होते.

४) संस्थेच्या इमारतीचा पुनर्विकास करण्यासाठी विकासका बरोबर जास्तीची जागा सर्व सभासदांना मिळावी यासाठी मद्त होते कारण तुमच्या जागेचा मालकी हक्क संस्थेकडे असतो.  

५) बिल्डर प्रवर्तक संस्थेला विचारात न घेता सुधारित बांधकाम मंजूर करून घेऊ शकत नाही.

६) स्थानिक प्राधिकरण किंवा सरकारने रस्ता रुंदीकरणासाठी जर संस्थेची जागेचा ताबा घेतल्यास त्याचा मिळणारा मोबदला संस्थेस मिळतो.

७) संस्थेला उत्पन्न मिळण्यास मदत होते उदा. टेरेस वर मोबाईल टॉवर किंवा जहिरात फलक बसविल्यास त्याचे उत्पन्न संस्थेस भेटू शकते.

८) मूळ मालक/ बिल्डर प्रमोटर जागेवर दावा/ अधिकार दाखवू शकत नाही.

 

धन्यवाद!

श्री. सचिन जगताप  

फो.नं : ९८२३३६९९०१/९७३०५७५८६८

सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणी करण्याचे फायदे कोणते आहेत? What are the Benifits of Co Operative Housing Society?

१) इमारतीची देखभाल योग्य वेळेत व योग्य पद्धतीने करणे शक्य होते.

२) संस्थे मधील सामाहिक सुविधा व्यवस्थित व सुरळीतपणे मिळणे शक्य होते.

३) संस्थेच्या नावावर जागा व इमारतीचे हस्तांतरण करणे शक्य होते.

४) संस्था स्थापन झाल्यावर वाढीव एफ. एस. आय. (FSI)/टी. डी.आर(TDR) चा लाभ संस्थेच्या प्रत्येक सभासदाला होतो.

५) बिल्डर प्रवर्तक सदनिका पुनर्विक्री करताना १ /२ लाख ना हरकत दाखला देण्यासाठी घेतात, संस्था नोंदणी झाल्यास जास्तीत जास्त २५००० सदर सदनिका धारकास द्यावे लागतात तसेच हे पैसे संस्थेच्या कामी येतात. 

६) सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणी झाल्यावर संस्थेवर उपनिबंधक यांची देखरेख राहते, सभासद अथवा व्यवस्थापन समिती यांच्यात वाद झाल्यास उपनिबंधक व इतर ठिकाणी दाद मागता येते.

७) संस्थेचे कामकाज सहकार कायदा व उपविधीला अनुसरून करावे लागते त्यामुळे पारदर्शकता येण्यास मद्त होते.

८) प्रत्येक सभासदास  काही हक्क प्राप्त होतात तसेच त्यांची जबाबदारी हि निश्चित केली जाते.

९) संस्थेमधील गैर कारभारास व्यवस्थापन समितीला जबाबदार ठरविणे व त्यांच्यावर कायदेशीर कार्यवाही करणे सोपे होते.

१०) मासिक शुल्क न देणाऱ्या सभासदांवर कायदेशीर कारवाई करून सदर रक्कम योग्यप्रकारे वसूल करून घेणे शक्य होते तसेच टाळाटाळ करणाऱ्या सभासदांवर चाफ बसतो.

११) महत्वाचे व मोठे निर्णय घेण्यासाठी  सुलभता प्राप्त होते.       

१२) संस्थेचा लेखाजोखा व त्याचे लेखापरीक्षण केल्याने संस्थेच्या कामकाजावर विश्वास ठेवणे शक्य होते. 

 

धन्यवाद!

श्री. सचिन जगताप  

फो.नं : ९८२३३६९९०१/९७३०५७५८६८

Facts related to the Conveyance Deed of the Society.

• Main Object of the Society: As per Bye law of the Society, Conveyance of land and building in favor of the society from the original landlord and the builders/ developers. 

• After Formation of the Co operative Housing  Society, it is the responsibility of both the Management Committee and Developers to complete the Conveyance formalities. 

• As per Bye law to obtain the conveyance and to take necessary steps to obtain the Conveyance it is the duty of the Management Committee. 

• Builder Promoter is responsible to execute Conveyance Deed within 4 months of the registration of the society.

• As per Section 11 of MOFA 1963 not executing a Conveyance is a criminal offence.

• The Builder lost his right of further construction after the formation of the Society. 

• Society shall be the beneficiary of FSI/TDR even if no Conveyance is executed.

• Legal Forum to get justice:

1. Co operative Court: Deemed Conveyance 

2. Civil Court: obtaining the Conveyance under Specific Relief Act.

3. Magistrate Court: criminal offence under Section 13 of MOFA.

4. Consumer Court: Deficiency of services under Consumer Protection Act.

Thanks & Regards

Sachin Jagtap

9823369901/9730575868

बिल्डर प्रमोटर ने कोण कोणती माहिती व कागदपत्र ठेवणे आवश्यक आहे?

महाराष्ट्र मालकीहक्क सदनिका कायदा १९९६३ चे कलम ५ अनुसार हिशोबा संदर्भातील सर्व व्यवहार उघड करणे किंवा दिलेल्या नियमानुसार माहिती किंवा कागदपत्रे उघड करण्यासाठी, बिल्डर प्रमोटर नियुक्त केलेल्या सक्षमप्राधिकारी यांच्या समोर दिलेल्या मुदत  पुढील  कागदपत्रे  सादर  करावीत: 

१) नमुना १ मध्ये सदनिका खरेदीदार यांचे रजिस्टर 

२) नमुना २ मध्ये सदनिकांचे रजिस्टर

३) रोखवही  ( Cash Book ) 

४) बँकेचे पासबुक ( Bank Statement)

५) सर्वसाधारण खातेवही (General Ledger )

६) वैयक्तिक खातेवही ( Personal Ledger ) 

७) नाममात्र लेखा ( Nominal Accounts )

८) ठेवींच्या पावत्या  ( Deposit Receipts)

९) खर्चाची बिल्स आणि व्हाउचर ( Payment Vouchers and supporting documents)

१०) जमा रकमा दर्शविणारे विवरणपत्र 

११) वैयक्तिक खात्यातील जमा रक्कमा दर्शविणारे विवरणपत्र  

१२) पोटनियम १ मधील  अनुक्रमांक १० आणि ११ प्रमाणे विवरणपत्र  अनुक्रमे  नमुना  ३ व  नमुना  ४ मध्ये  ठेवावे. 

१३) पोटनियम १ मध्ये दिलेली इतर सर्व कागदपत्रे.

धन्यवाद!

श्री. सचिन जगताप  

फो.नं : ९८२३३६९९०१/९७३०५७५८६८

सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या पुनर्विकास करताना बिल्डर प्रमोटर बरोबर विकसन करार करताना कोणत्या गोष्टी महत्वाच्या आहेत?

मागील पोष्ट मध्ये आपण संस्थेच्या इमारतीचा पुनर्विकास करताना कोणत्या बाबी लक्षात घ्याव्यात आणि कशा पध्तीने सदर प्रक्रिया पार पडावी याबाबत माहिती घेतली. आज आपण बिल्डर प्रमोटर बरोबर विकसन करार करताना कोणत्या आवश्यक गोष्टी करणे गरजेचे असते हे पाहणार आहोत.   

१) जो करार केला जाईल तो सब रजिस्ट्रार यांच्या कार्यालयात नोंदणीकृत करावा.

२) सदर विकसन करार एका महिन्याच्या आत नोंद करावा.

३) कारर करताना विकासकाचे हक्क अह्स्तांतरणीय असतील.

४) विकासक जो प्रकल्प उभा करणार आहे त्या किमतीच्या २० टक्के बँक गॅरटी संस्थेस देईल.

५) संस्थेच्या सभासदांची पर्यायी निवासाची व्यवस्था करण्याची जबाबदारी विकासकाची असेल.

६) सदर प्रकल्पाचा कालावधी हा दोन वर्षापेक्षा जास्त असू नये.

७) संस्था आणि विकासक यांच्यातील वादकलम ९१ नुसार सोडविण्याबाबत तरतूद असावी. 

धन्यवाद!

श्री. सचिन जगताप  

फो.नं : ९८२३३६९९०१/९७३०५७५८६८

सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या इमारतीचा पुनर्विकास करण्यासाठी आवश्यक बाबी व कार्यपद्धती कोणती आहे?

संस्थेची इमारत जस जशी जुनी होत जाईल त्याप्रमाणे तिथे राहणाऱ्या सभासदांना संस्थेच्या पुनर्विकास करण्यासाठी सभासद व व्यवस्थापन समिती प्रयत्न करताना आपणास दिसून येते. त्यासाठी महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम आणि उपविधीने घालून दिलेल्या तरतुदीनुसार हि प्रक्रिया पार पाडणे गरजेचे असते परंतु बऱ्याच संस्थाकडून या तरतुदींचे पालन होताना दिसत नाही. त्यामुळे पुढे कायदेशीर पेच निर्माण होऊन पुनर्विकास प्रक्रियेला खीळ बसलेली आपल्याला दिसून येत. पुनर्विकास करताना कोणत्या बाबी लक्षात घ्याव्यात आणि कशा पध्तीने सदर प्रक्रिया पार पडावी याबाबत आपण पाहणार आहोत.

१) पुनर्विकास करण्यासाठी किमान १/४ सभासदांनी त्याची मागणी करणे आवश्यक आहे.

२) सदर मागणी केल्यानंतर ३० दिवसांच्या आता विशेष सर्वसाधारण सभा बोलाविणे आवशयक असते.

३) या सभेचा अजेंडा १४ दिवस अगोदर प्रत्येक सभासदास पाठविणे बंधनकारक आहे.

४) या सभेच्या ८ दिवस अगोदर पर्यंत सभासदांना पुनर्विकास बद्दल लेखी सूचना संस्थेच्या सचिवांकडे देता येतील.

५)पुनर्विकास करण्याचा ठराव झाल्यानंतर आर्किटेक्ट व प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट कन्सल्टंट यांची नियुक्ती करावी.

६) आर्किटेक्ट दोन महिन्यात प्रकल्प अहवाल बनवतील, अहवाल तयार करताना सभासदांकडून आलेल्या सूचनां यांचा विचार करून अहवाल सदर करतील.

७) प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट कन्सल्टंट कायदेशीर बाबींची पडताळणी करून व त्यांची पूर्तता करतील.

८) अहवाल समितीला भेटल्यानंतर सदर अहवाल सभासदांना पाहण्यासाठी संस्थेच्या कार्यालयात उपलब्ध करून द्यावा.

९) आर्किटेक्ट व प्रोजेक्ट मॅनेजमेंट कन्सल्टंट आणि व्यवस्थापक समिती सदस्य यांची संयुक्त सभा घेणे गरजेचे आहे या  सभेची जाहीर नोटीस संस्थेच्या नोटीस बोर्डावर लावणे बंधनकारक. तसेच सभासदांच्या आलेल्या सूचनांचा विचार या सभेत करावा लागेल.

१०) सभा झाल्यावर व्यवस्थापन समितीने निविदा मसुदा तयार करावा आणि निविदा मागवाव्यात.

११) आलेल्या सर्व निविदांची यादी तयार करून संस्थेच्या नोटीस बोर्ड वर लावणे.

१२) निविदा जमा करण्याच्या शेवटच्या ताखेपासून १५ दिवसात व्यवस्थापन समितीने सभा घेऊन या सभेत आलेल्या निविदा उघडून त्या सर्वांचा एक तक्ता बनवावा.

१३) विशेष सर्वसाधारण सभा बोलावणेसाठी सचिव निबंधकाकडे प्राधिकृत अधिकारी मिळणेसाठी आठ दिवसांत अर्ज करेल.

१४)  उपनिबंधक विशेष साधारण सभा बोलाविणेसाठी प्राधिकृत अधिकारी नियुक्त करतील.

१५) प्राधिकृत अधिकारी एक महिन्याचे आत विशेष साधारण सभा बोलवतील.

१६) सभेस निबंधक कार्यालयातील अधिकारी यांनी प्राधिकृत अधिकारी म्हणून  हजार राहणे बंधनकारक आहे.

१७) या सभेचे व्ही. डी. ओ. चित्रिकरण करणे आवश्यक आहे.

१८) सभेस फक्त सभासदास हजर राहता येईल. सभासदाने स्वत: चे ओळखपत्र बरोबर ठेवणे आवश्यक राहील.

१९) सदर सर्वसाधारण सभेत एकूण सभासद संख्येच्या ३/४ हि कोरम असणे आवश्यक आहे.

२०) कोरम पूर्ण न झाल्यास सभा ८ दिवसासाठी तहकूब करण्यात येईल, या तहकूब सभेत सुद्धा कोरम पूर्ण न झाल्यास सभा रद्द करण्यात येईल. हा विषय पुढील एक वर्ष सर्वसाधारण सभेसमोर आणता येणार नाही.

२१) दहा दिवसात सभेचे इतिवृत्त सभासदांना व निबंधक कार्यालयास जमा करणे आवश्यक आहे.

२२) उपस्थित सभासदांच्या ३/४ इतक्या बहुमताने लेखी मान्यतेने विकासकाची नियुक्ती होईल व अटी/शर्ती सह निविदा अंतिम करतील.

२३) विशेष सर्वसाधारण सभेच्या ठरावानुसार एक महिन्याचे आत गृहनिर्माण संस्था व विकासक करारनामा करतील.

धन्यवाद!

श्री. सचिन जगताप  

फो.नं : ९८२३३६९९०१/९७३०५७५८६८

सभासदाचे सदस्यत्व काढून घेण्याची कारणे कोण कोणती असू शकतात.

जेंव्हा एखादी व्यक्ती किंवा संस्था सहकारी गृहनिर्माण संस्थेकडे सदस्यत्वा साठी अर्ज करते आणि त्यानंतर त्यांना सभासद म्हणून संस्थेत समावेश केला जातो त्यावेळी सदर व्यक्ती/ संस्था यांना त्यांची जबाबदारी पार पाडणे गरजेचे असते. जेंव्हा एखादा सभासद सदर जबादारी पार पडण्यास अपयशी ठरतो आशा पुढे नमूद मुख्य कारणास्तव त्यांचे सदस्यत्व काढून घेतले जाऊ शकते. 

अ) संस्थेस खोटी माहिती देऊन संस्थेची दिशाभुल केल्यास.

ब) सभासद सातत्याने संस्थेची देणी थकवत असल्यास. 

क) अवैध कामासाठी किंवा बेकायदेशीर कामासाठी गाळ्याचा वापर केला असल्यास.

ड) संस्थेच्या उपविधीतील तरतुदीचा भंग करण्याची सवय असल्यास व समितीच्या मते ही कृत्ये गंभीर स्वरुपाची असल्यास.

इ) संस्थेच्या नोंदणी वेळी निबंधकास खोटी माहिती दिली किंवा महत्त्वाची माहिती देण्यास कसूर केली असल्यास.

ई) अक्रियाशील सदस्य म्हणून वर्गीकरण झालेल्या दिनांकापासून पुढील पाच वर्षामधील एका ही सर्वसाधारण सभेस उपस्थित राहिला नसल्यास.

धन्यवाद!

श्री. सचिन जगताप  

फो.नं : ९८२३३६९९०१/९७३०५७५८६८

नवनिर्वाचित व्यवस्थापन समिती कडे पदभार देण्याची कार्यपद्धती.

हंगामी समितीचा कार्यकाळ हा एक वर्षाचा असतो तर त्यानंतर येणाऱ्या समितीचा कार्यकाळ हा पाच (५)  वर्षाचा असतो. सदर समितीने कार्यकाळ पूर्ण होण्यापूर्वी संस्थेची निवडणूक प्रक्रिया पूर्ण करून घेणे गरजेचे असते. निवडणुकीनंतर निवडून आलेल्या नवीन व्यवस्थापक समितीस पदभार देताना पुढील कार्यपद्धतीचा  अवलंब करणे आवश्यक आहे:

१) विध्यमान व्यवस्थापन समितीने त्यांच्या कार्यकाळात केलेल्या सर्व कामकाजाचे लेखाजोखा व त्यांच्याकडे पूर्वीच्या समितीने सुपूर्त केले सर्व कागदपत्र यांची यादी बनवावी.

२) विध्यमान व्यवस्थापन समितीने यादी प्रमाणे सर्व कागदपत्र तपासून घेणे.

३) नवनिर्वाचित समितीने अध्यक्ष/ चेअरमन व इतर पदाधिकारी यांची निवड करणे.

४) विध्यमान व्यवस्थापन समिती मधील अध्यक्ष व सचिव यांनी नवनिर्वाचित समितीमधील अध्यक्ष व सचिव यांना यादी व कागदपत्र सुपूर्त करणे.

५) नवनिर्वाचित समितीमधील अध्यक्ष व सचिव यांनी मिळालेली यादी व कागदपत्र तपासून घेणे.

६) सर्व कागदपत्र यादी प्रमाणेअसल्याची खात्री झाल्यावर विध्यमान व नवनिर्वाचित अध्यक्ष व सचिव यांनी कार्यभार सुपूर्त केल्याच्या पत्रावर सही करून ते दप्तरी ठेवणे.

७) कार्यभार मिळाल्यानंतर नवनिर्वाचित समितीने कामकाज पुढे चालू करावे     

धन्यवाद!

श्री. सचिन जगताप  

फो.नं : ९८२३३६९९०१/९७३०५७५८६८

सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या मालमत्तेच्या देखभाल व दुरुस्ती करण्यासाठी व्यवस्थापन समितीला किती रक्कमेची मर्यादा आहे?

संस्थेच्या मालमत्तेच्या दुरुस्ती व देखभाली संदर्भात कोणत्याही सभासदाची तक्रार आल्यास सचिवांनी त्याची पाहणी करून समितीला अहवाल द्यावा. त्या अहवाला नुसार व्यवस्थापन समिती चर्चा करून निर्णय घेईल तसेच आवश्यकता भासल्यास तज्ञा सोबत चर्चा करून देखभाल व दुरुस्ती बाबत निर्णय घेईल. देखभाल दुरुस्ती करण्याची जबाबदारी जशी व्यवस्थापन समितीची आहे तशीच जागेच्या तपासणी करण्यासाठी आवश्यक ती परवानगी देणे आणि देखभाल दुरुस्ती करण्यासाठी सहकार्य करण्याची जबाबदारी हि प्रत्येक सभासदाची असते. देखभाल व दुरुस्ती बाबत निर्णय झाल्यानंतर त्यासाठी किती खर्च लागणार आहे आणि किती रक्कमे पर्यंत व्यवस्थापन समिती स्वत: निर्णय घेऊन खर्च करू शकते आणि किती रक्कमेच्या वर सर्वसाधारण सभेची पूर्व परवानगी घेणे किंवा ठराव पास करणे आवश्यक आहे ते पुढीलप्रमाणे दिसून येते. 

उपविधी क्रमांक १५७ अ) नुसार एका वित्तीय वर्षामध्ये एका वेळेचा संस्थेच्या मालमत्तेवरील दुरुस्ती आणि देखभाल करण्यासाठीच्या  खर्चाची मर्यादा पुढीलप्रमाणे:

अ) सभासद संख्या २५ पर्यंत असल्यास          :  रु. २५,०००/- पर्यंत 

ब) सभासद संख्या २६ ते ५० असल्यास          :  रु. ५०,००० /- पर्यंत 

क) सभासद संख्या ५१ पेक्षा अधिक असल्यास: रु. १ लाख पर्यंत 

व्यवस्थापन समितीने संस्थेच्या मालमत्तेच्या दुरुस्ती व देखभालीच्या कामासाठी निविदा न मागविता किती मर्यादेपर्यंत खर्च करावा याबाबत संस्थेची सर्वसाधारण सभा निर्णय घेईल. ज्या दुरुस्ती व देखभालीच्या कामा मध्ये ठरविलेल्या मर्यादेपेक्षा करावयाच्या कामाची रक्कम जास्त असेल अशा कामाच्या बाबतीत समिती निविदा मागवेल, तसेच सर्वसाधारण सभेपुढे मंजुरीसाठी ठेवेन, आर्किटेक नेमल्यास व ठेकेदाराबरोबर करार करणे, या कार्यपद्धतीचा अवलंब व्यवस्थापन समितीस करावा लागेल. 

धन्यवाद!

श्री. सचिन जगताप  

फो.नं : ९८२३३६९९०१/ ९७३०

सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या सदस्यत्वासाठी शर्ती.

सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचा सदस्य होण्यासाठी पात्र व्यक्ती/ विविध संस्था ( उपविधीप्रमाणे ) यांनी विहीत नमुन्या मध्ये संस्थेच्या सदस्यत्वासाठी अर्ज करताना खालील शर्तींची पुर्तता करणे आवश्यक आहे. सदर शर्तींची पूर्तता केली आहे किंवा नाही हे तपासून व्यवस्थापन समितीकडून त्या व्यक्ती/ संस्थेस सदस्य म्हणून दाखल करून घेतले जाईल.

१) सदस्यत्वासाठी करावयाच्या अर्जासोबत कमीत कमी दहा भागांची रक्कम पूर्णपणे भरलेली हवी.

२) सदस्यत्वासाठी विहीत अर्जासोबत १००/- रुपये प्रवेश फी भरली पाहिजे.

३) संस्थेच्या कार्यकारी क्षेत्रामध्ये अन्यत्र कोठेही त्याच्या अगर कुटुंबातील कोणत्याही व्यक्तीचे मालकीचे घर, भूखंड अथवा सदनिका असल्यास त्या बाबतचा तपशील विहीत नमुन्यातील अर्जात व प्रतिज्ञापत्रात सादर करणे आवश्यक आहे.

४) ज्या कारणासाठी सदनिका खरेदी केली आहे त्याच कारणासाठी ती वापरण्यात येईल, अशा अर्थाचे विहीत नमुन्यात त्याने हमीपत्र दिले आहे.

५) स्वतंत्र उत्पनाचे साधन नसेल तर, त्याने त्याबाबत नमुन्यात हमीपत्र सादर केले आहे. 

६) संस्थेच्या सदस्यत्वासाठी त्याने सादर केलेल्या अर्जासोबत त्याने महाराष्ट्र मालकी हक्काच्या सदनिका बाबत अधिनियम याच्या कलम ४ अन्वये प्रवर्तक (बांधकाम व्यवसाईक) यांच्या बरोबर किंवा हस्तांतरका बरोबर केलेल्या करारपत्राचे योग्य मुद्रांक शुल्क भरल्याची प्रमाणित प्रत सादर केली आहे. 

७) त्या त्या वेळी अमलात असलेल्या कोणत्याही कायद्याच्या तरतुदीनुसार आवशक असल्याप्रमाणे विहीत नमुन्यात हमीपत्रे, घोषणापत्र आणि संस्थेच्या उपविधीनुसार आवश्यक असलेली अन्य माहिती सदस्यत्वाच्या अर्जासोबत त्याने सादर केली आहे.

८) सिडको/म्हाडा/एसआरअे/एमएमआरडीअे या विशिष्ठ नियोजन प्राधिकरणाच्या अधिकार क्षेत्राखाली नोंदविण्यात आलेल्या संस्थांच्या बाबतीत अर्जदार हा संबंधित कायद्यातील तरतुदीनुसार आणि (असल्यास) शासन/नियोजन प्राधिकरण यांच्या निदेशक तत्वाखाली पात्र असला पाहिजे.

विक्री न झालेल्या सदनिकांच्या संबंधात संस्थेच्या सदस्यत्वासाठी अर्ज करणारे प्रवर्तक (बांधकाम व्यवसाईक) यांना, वर नमूद केलेल्या शर्ती पैकी (३),(४),(५),व (७) या शर्ती लागू असणार नाहीत.

धन्यवाद!

श्री. सचिन जगताप  

फो.नं : ९८२३३६९९०१/ ९७३०५७५८६८

सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या इमारतीचे स्ट्रक्चरल ऑडीट केंव्हा करावे व कोणाकडून ?

संस्थेच्या उपविधी मध्ये नमूद केलेल्या प्रमाणे स्ट्रक्चरल ऑडीट करून घेणे अनिवार्य आहे. स्ट्रक्चरल ऑडीट मध्ये संस्थेच्या इमारतीचे ऑडीट केले जाते आणि सदर इमारत राहण्या योग्य आहे का? तसेच तिथे राहणाऱ्या सभासदांना इमारतीचा धोका आहे किंवा नाही याबाबत अहवाल संस्थेस दिला जातो. या अहवालाच्या आधारे संस्थेतील सभासदांना पुढील निर्णय घेण्यास सुलभता प्राप्त होते उदा. अहवालात छोट्या दुरुस्ती सुचविल्यास त्याबाबत निर्णय घेऊन त्या वेळेत पूर्ण करून घेणे, तसेच इमारत जास्त धोकादायक स्थितीत असेल तर इमारत रिकामी करून स्थलांतर करणे, इमारतीचा पुनर्विकास करणेइ. बऱ्याच वेळा व्यवस्थापन समिती कडून याकडे दुर्लक्ष केले जाते किंवा याबाबत जास्त माहिती नसल्याने दुर्लक्ष होते.

अ) संस्थेच्या इमारतीचे वय १५ ते ३० यामध्ये असेल तर ५ (पाच) वर्षाला एकदा स्ट्रक्चरल ऑडीट करून घ्यावे.

ब) संस्थेच्या इमारतीचे वय ३० वर्ष किंवा ३० वर्षपेक्षा जास्त असेल तर ३ (तीन) वर्षाला एकदा स्ट्रक्चरल ऑडीट करून घ्यावे.

स्ट्रक्चरल ऑडीट हे स्ट्रक्चरल इंजिनिअर ज्यांना महानगरपालिके कडून लायसन्स प्राप्त आहे अशा व्यक्ती / संस्थाकडून करून घ्यावे.  

धन्यवाद!

श्री. सचिन जगताप  

फो.नं : ९८२३३६९९०१/ ९७३०५७५८६८

संस्थेच्या पोटनियम दुरुस्ती अथवा नवीन उपविधीला मंजुर करण्याची कार्य पद्धती?

जस जशी सहकार क्षेत्राची प्रगती होत गेली त्याप्रमाणे वेळो वेळी आवश्यकते नुसार सरकारने सहकार कायदा तसेच संस्थेच्या पोटनियमा मध्ये काळानुरुप काही बदल केले. मार्च २०१३ मध्ये पोटनियमा मध्ये काही बदल करून सुधारित पोटनियम सरकारणे लागू केले. ज्या संस्थाची नोंद मार्च २०१३ नंतर अशा जवळपास सर्व संस्थांनी त्यांच्या पहिल्या सर्वसाधारण सभेत नवीन पोटनियम (सुधारित उपविधी) स्वीकारलेल्या दिसून येतात. परंतु ज्या संस्था मार्च २०१३ पूर्वी नोंद झालेल्या आहेत त्यांचे काम जुन्या पोटनियमा प्रमाणे चालू आहे. काही संस्थांनी नवीन पोटनियम (सुधारित उपविधी) स्वीकारलेल्या आहेत परंतु बहुतांश गृहनिर्माण संस्थांनी त्याचा स्वीकार केलेला दिसून येत नाही नवीन पोटनियम (सुधारित उपविधी) स्वीकारण्याची किंवा त्यास मंजुरी देण्याची कार्य पद्धती पुढीलप्रमाणे. सदर जबाबदारी हि व्यवस्थापन समितीची असते.

 १) व्यवस्थापन समितीने १४ दिवसांची पूर्व सूचना / नोटीस देउन विशेष / वार्षिक सर्वसाधारण सभेपुढे नवीन पोटनियम (सुधारित उपविधी) स्वीकारण्याबाबत विषय मांडणे आवश्यक आहे.

२) विशेष / वार्षिक सर्वसाधारण सभेत याबाबत चर्चा करून त्याबाबतचा ठराव २/३ बहुमताने पारित करणे आवश्यक असते.

३) नवीन पोटनियम (सुधारित उपविधी) स्वीकारण्याचा ठराव पास झाल्यानंतर ३० दिवसांच्या आता विहित नमुन्यात व सुधारित उपविधीच्या  दोन प्रति सह सदर प्रस्ताव उपनिबंधक कार्यालयाकडे जमा करावा.

४) उपनिबंधक कार्यालय पुढील ३० दिवसात सदर प्रस्ताव म्हणजे नवीन पोटनियमस (सुधारित उपविधी) मान्यता देतील. 

५) मान्यता मिळालेल्या सुधारित उपविधीची एक प्रत उपनिबंधक यांच्या सही शिक्यानिशी संस्थेस पुन्हा दिली जाईल.

जर कोणी नवीन सुधारित उपविधी स्वीकारल्या नाही तर महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम १९६० मधील कलम १४ अन्वये, नवीन सुधारित संस्थेवर लादण्याचा अधिकार मा. उपनिबंधक यांना दिलेला आहे.  

धन्यवाद!

श्री. सचिन जगताप  

(फो.नं : ९८२३३६९९०१/ ९७३०५७५८६८)

सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नावे जमिनीचे व इमारतीचे अभिहस्तांतरण किंवा मानीव अभिहस्तांतरण करताना किती मुद्रांक शुल्क भरावे लागते?

उपविधीत नमूद केल्याप्रमाणे संस्थेच्या नावे जमिनीचे व इमारतीचे हस्तांतरण करणे हे एक महत्वाचे उद्दिष्ट असते. या पूर्वी आपण अभिहस्तांतरण व मानीव अभिहस्तांतरण या मधील फरक समजून घेतला तसेच हि प्रक्रिया पूर्ण करण्यासाठी आवश्यक कागदपत्रांची यादी कोणती ते पहिले. हि प्रक्रिया पूर्ण करताना महत्वाचा टप्पा असतो तो अभिहस्तांतरण व मानीव अभिहस्तांतरण दस्त नोंदणीचा. सदर दस्त नोंदणी करताना योग्य ते मुद्रांक शुल्क भरणे गरजेचे असते.  ते मुदांक शुल्क किती भरावे लागते या बाबत आज आपण काही माहिती जाणून घेणार आहोत, ती पुढीलप्रमाणे:

अ) जर सर्व सदनिका/ गाळे धारकांनी खरेदी वेळी योग्य ते  मुद्रांक शुल्क भरले असेल व FSI शिल्लक नसेल तर रु.१००/- मुद्रांक शुल्क भरावे.

ब)  जर सर्व सदनिका/ गाळे धारकांनी खरेदी वेळी योग्य ते मुद्रांक शुल्क भरले नसेल किंवा FSI शिल्लक असेल तर सदर प्रकरण अभिनार्णय करण्यसाठी JDR कार्यालयात जमा करून त्यांच्या आदेशा प्रमाने भरावे. जर एखाद्या सदनिका/ गाळे धारकांनी कमी किंवा मुदांक शुल्क भरले नसल्यास ते मुदांक शुल्क वैयक्तिक त्या सदनिका / गाळेधारकाने भरणे आवश्यक आहे. संस्था नोंदणी प्रक्रिया लवकर पूर्ण करण्यासाठी स्वत: मुदांक शुल्क भरून ते रितसर सादर सदनिका / गाळेधारका कडून वसूल करू शकते.

मुद्रांक शुल्क जर रु.१०० असेल तर नोंदणी शुल्क रु.१०० आणि जर मुदांक शुल्क जास्त असेल तर १% ( जास्तीत जास्त ३००००) इतके असेल.

दस्त हाताळणी फी रु.२० प्रत्येक पानांसाठी भरावी लागते.

वरीलप्रमाणे मुद्रांक शुल्क, दस्त नोंदणी शुल्क आणि दस्त हाताळणी फी दस्त नोंदणी पूर्वी भरावी लागते. 

धन्यवाद!

श्री. सचिन जगताप  

(फो.नं : ९८२३३६९९०१/ ९७३०५७५८६८)

गृहनिर्माण संस्थेच्या पदाधिकाऱ्याविरुध्द अविश्वासाचा ठराव नुसार दाखल करण्याबाबत काय कार्यपद्धती आहे?

सहकारी गृहनिर्माण संस्थेमध्ये बऱ्याच वेळा ठराविक पदाधिकाऱ्याकडून मनमानी कारभार करणे किंवा व्यवस्थापन समिती मधील इतर सदस्यांना विचारात न घेता निर्णय घेणे अशा वेळेस समिती मधील इतर सभासद अविश्वास ठराव पास करू शकतात. पदाधिकाऱ्याविरुध्द अविश्वासाचा असा ठराव कलम ७३ आय .डी. (१) (२) नुसार दाखल करता येतो. सदर ठराव पास करण्यासाठी पुढीलप्रमाणे कार्यपद्धती अवलंबणे गरजेचे असते:

१) समिती सदस्यांपैकी किमान १/३ सदस्यांनी सह्या करून संबंधित सहाय्यक / उपनिबंधक कार्यालयाकडे ठराव देणे आवश्यक असते. सदर ठराव नमुना ए १८ मध्ये द्यावा.

 २) सदर ठराव निबंधकांना प्राप्त झाल्यानंतर सात (७) दिवसांच्या आतसहकार कायद्यातील तरतुदी प्रमाणे प्राधिकृत अधिकारी नेमणे गरजेचे असते तसेच व्यवस्थापक समितीमध्ये ठरावासाठी सभा घेण्याचे आदेश देणे आवश्यक असते.

३) निबंधकांनी नेमलेल्या प्राधिकृत अधिकाऱ्याकने  कलम ७३ आय .डी (३) नुसार पुढील कार्यवाही पूर्ण आवश्यक असते:

• सभेच्या आदेशाच्या / नोटिशीच्या तारखे पासून १५ दिवसात सदर सभा आयोजित करणे.

• हि सभा कोणत्याही कारणासाठी तहकूब करता येत नाही.

• या सभेत व्यवस्थापक समितीच्या सदस्य संख्येच्या २/३ इतक्या बहुमताने अविश्वासाचा ठराव मंजूर होतो किंवा नाही याची नोंद घेणे. 

• ठराव मंजूर झाल्यावर सहकार कायद्यांतर्गत नियम ५७ (v) (७) नुसार निर्धारित केलेल्या एम -१ नमुन्यात अविश्वासाचा ठरावाबाबतचा निर्णय देणे.

• अविश्वास ठराव नामंजूर झाल्यास नव्याने अविश्वास ठराव किमान ६ महिने दाखल करता येणार नाही. 

धन्यवाद!

श्री. सचिन जगताप  

(फो.नं : ९८२३३६९९०१/ ९७३०५७५८६८)

गृहनिर्माण संस्थेच्या पदाधिकाऱ्याविरुध्द अविश्वासाचा ठराव नुसार दाखल करण्याबाबत काय कार्यपद्धती आहे?

सहकारी गृहनिर्माण संस्थेमध्ये बऱ्याच वेळा ठराविक पदाधिकाऱ्याकडून मनमानी कारभार करणे किंवा व्यवस्थापन समिती मधील इतर सदस्यांना विचारात न घेता निर्णय घेणे अशा वेळेस समिती मधील इतर सभासद अविश्वास ठराव पास करू शकतात. पदाधिकाऱ्याविरुध्द अविश्वासाचा असा ठराव कलम ७३ आय .डी. (१) (२) नुसार दाखल करता येतो. सदर ठराव पास करण्यासाठी पुढीलप्रमाणे कार्यपद्धती अवलंबणे गरजेचे असते:

१) समिती सदस्यांपैकी किमान १/३ सदस्यांनी सह्या करून संबंधित सहाय्यक / उपनिबंधक कार्यालयाकडे ठराव देणे आवश्यक असते. सदर ठराव नमुना ए १८ मध्ये द्यावा.

 २) सदर ठराव निबंधकांना प्राप्त झाल्यानंतर सात (७) दिवसांच्या आतसहकार कायद्यातील तरतुदी प्रमाणे प्राधिकृत अधिकारी नेमणे गरजेचे असते तसेच व्यवस्थापक समितीमध्ये ठरावासाठी सभा घेण्याचे आदेश देणे आवश्यक असते.

३) निबंधकांनी नेमलेल्या प्राधिकृत अधिकाऱ्याकने  कलम ७३ आय .डी (३) नुसार पुढील कार्यवाही पूर्ण आवश्यक असते:

• सभेच्या आदेशाच्या / नोटिशीच्या तारखे पासून १५ दिवसात सदर सभा आयोजित करणे.

• हि सभा कोणत्याही कारणासाठी तहकूब करता येत नाही.

• या सभेत व्यवस्थापक समितीच्या सदस्य संख्येच्या २/३ इतक्या बहुमताने अविश्वासाचा ठराव मंजूर होतो किंवा नाही याची नोंद घेणे. 

• ठराव मंजूर झाल्यावर सहकार कायद्यांतर्गत नियम ५७ (v) (७) नुसार निर्धारित केलेल्या एम -१ नमुन्यात अविश्वासाचा ठरावाबाबतचा निर्णय देणे.

• अविश्वास ठराव नामंजूर झाल्यास नव्याने अविश्वास ठराव किमान ६ महिने दाखल करता येणार नाही. 

धन्यवाद!

श्री. सचिन जगताप  

(फो.नं : ९८२३३६९९०१/ ९७३०५७५८६८)

सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या व्यस्थापन समिती मध्ये किती सदस्य संख्या असावी आणि ती कशा प्रकारे विभागली जाते व सभेसाठी किती कोरम आवश्यक असते?

अ) शंभर (१००) पेक्षा कमी सभासद/सदस्य संख्या असलेल्या संस्थांसाठी:

• व्यवस्थापन समितीची एकूण सदस्य संख्या: ११

• समितीच्या सभेसाठी गणपूर्ती/ कोरम संख्या: ६ 

ब) १०१ ते  २०० सभासद/सदस्य संख्या असलेल्या संस्थांसाठी:

• व्यवस्थापन समितीची एकूण सदस्य संख्या: १३

• समितीच्या सभेसाठी गणपूर्ती/ कोरम संख्या: ७ 

क) २०१ ते  ३०० सभासद/सदस्य संख्या असलेल्या संस्थांसाठी:

• व्यवस्थापन समितीची एकूण सदस्य संख्या: १५

• समितीच्या सभेसाठी गणपूर्ती/ कोरम संख्या: ८ 

ड) ३०१ ते  ५०० सभासद/सदस्य संख्या असलेल्या संस्थांसाठी:

• व्यवस्थापन समितीची एकूण सदस्य संख्या: १७

• समितीच्या सभेसाठी गणपूर्ती/ कोरम संख्या: ९ 

इ) ५०१ किंवा त्यापेक्षा जास्त सभासद/सदस्य संख्या असलेल्या संस्थांसाठी:

• व्यवस्थापन समितीची एकूण सदस्य संख्या: १९

• समितीच्या सभेसाठी गणपूर्ती/ कोरम संख्या: १० 

वरील सर्व प्रकारच्या सभासद/ सदस्य संख्या असलेल्या संस्थेमध्ये खालीलप्रमाणे राखीव जागा असतील व उर्वरित सर्व जागा ह्या सर्वसाधारण वर्गामधून निवडल्या जातील.

१) महिलांसाठी : २

२) एस.सी./ एस.टी. : १

३) ओ.बी.सी.: १

४) व्ही.जे./एन.टी/एस. बी.सी:१

जर राखीव वर्गातील कोणी इच्छुक नसेल किंवा सभासद नसतील तर त्या जागा रिक्त राहतील.

धन्यवाद!

श्री. सचिन जगताप  

(फो.नं : ९८२३३६९९०१/ ९७३०५७५८६८)